1. El mapa: cuatro programas, cuatro situaciones
El sistema chileno de subsidios habitacionales tiene fama de laberinto. No lo es tanto: son cuatro programas principales, y cada uno responde a una situación distinta. Si identificas cuál es la tuya, el resto se ordena.
La primera pregunta que hay que responder, entonces, no es "¿cuánto dan?" sino "¿soy propietario o no?". Esa sola pregunta te manda al D.S. 27 o a los otros dos, y son mundos distintos.
2. La regla de oro: reglamento y llamado son dos capas
Si te llevas una sola idea de esta guía, que sea ésta. Es la que explica por qué la información que encuentras en internet casi nunca coincide con lo que te dicen en la ventanilla.
Las fichas del MINVU sobre el subsidio de ampliación señalan tramo del RSH hasta 60% y avalúo fiscal máximo de 950 UF. La resolución del llamado nacional de 2026, publicada en el Diario Oficial el 23 de julio de 2026, fijó tramo hasta 70% y avalúo hasta 1.375 UF. Familias que se autodescartaron leyendo la ficha sí calificaban. Manda la resolución del llamado.
3. Los filtros de entrada: RSH y ahorro
Prácticamente todos los programas comparten dos filtros. Vale la pena entenderlos una vez y no volver a preocuparse.
El Registro Social de Hogares lo administra el Ministerio de Desarrollo Social y Familia —no el MINVU ni el SERVIU— y ubica a tu hogar en uno de siete tramos de calificación socioeconómica. El cálculo combina el promedio de ingresos de los últimos doce meses, un índice de necesidades que corrige por integrantes, edad y dependencia, y una evaluación de medios.
Dos consecuencias prácticas: tu tramo cambia solo, sin que hagas nada, y se consulta en línea el día de la postulación, no cuando empezaste a preparar los papeles.
Artículo del clusterRegistro Social de Hogares: el tramo que decide tu postulaciónCómo se calcula el tramo, cuáles son los siete, qué exige cada programa y por qué el tramo cambia sin que hagas nada.El ahorro debe estar en una cuenta de ahorro para la vivienda, en un banco, entidad financiera o cooperativa de ahorro y crédito. Y aquí hay una diferencia entre programas que conviene anticipar con un año de anticipación:
| Programa | Antigüedad de la cuenta | Ahorro en llamados recientes |
|---|---|---|
| D.S. 27 — mejoramiento / ampliación / adecuación | Sin exigencia | 3 / 5 / 7 UF según la ficha del MINVU |
| D.S. 49 — Fondo Solidario | Sin exigencia | 10 UF (15 UF en tramo superior colectivo) |
| D.S. 1 — sectores medios | 12 meses | 30 a 80 UF según tramo y modalidad |
La exigencia de doce meses del D.S. 1 es el único requisito de todo el sistema que no se puede recuperar con esfuerzo de última hora. Si la cuenta no existe, no hay forma de fabricar antigüedad.
Artículo del clusterLa cuenta de ahorro para la vivienda: cuánto, dónde y desde cuándoDónde debe estar el ahorro, qué exige cada programa, por qué no hay que depositar todos los meses y el cambio de montos que el MINVU tiene en curso.4. Si quieres ampliar o mejorar tu casa
El programa es el D.S. N° 27 de 2016, promulgado el 29 de julio de 2016 y publicado en el Diario Oficial el 10 de febrero de 2018 —de ahí que se cite mal como "de 2018"—. Su única modificación posterior es el D.S. N° 51 de 2018, publicado el 19 de febrero de 2019.
Tiene cuatro capítulos: equipamiento comunitario, proyectos para la vivienda —donde están el mejoramiento y la ampliación—, condominios, y eficiencia energética e hídrica.
El reglamento contempla la ampliación, pero cada llamado decide qué tipologías convoca. El llamado nacional de 2026 convocó ocho tipologías, y solo dos de ampliación: por plaga de xilófagos y por integrante en condición de discapacidad. La ampliación general no estuvo disponible en ese llamado. Antes de encargar planos, verifica qué convoca el llamado vigente.
5. Si quieres comprar o construir
Aquí la pregunta decisiva es una sola: ¿puedes y quieres endeudarte?
El D.S. 49 lo prohíbe expresamente. Su artículo 2° inciso 2 dispone que los beneficiarios "no podrán optar a un crédito para complementar el financiamiento del precio de la vivienda a adquirir o construir". La familia queda sin dividendo. Y en las operaciones de adquisición de vivienda construida el precio de escritura no puede superar las 950 UF —1.050 UF en las zonas especiales que enumera el artículo 2°—; para construcción en sitio propio y densificación predial el decreto no fija un tope de escritura equivalente.
El D.S. 1 hace lo contrario: en los tramos 2 y 3 exige un certificado de preaprobación de crédito. Permite viviendas de mayor precio, pero con deuda hipotecaria.
Ambos admiten construcción en sitio propio, y en ambos esa modalidad exige menos ahorro que comprar. Si tienes terreno, es una comparación que vale la pena hacer con números.
Artículo del clusterD.S. 49: el subsidio sin dividendoEl programa sin dividendo: sus cuatro modalidades, el precio máximo que sí está en el decreto y cómo leer bien el impedimento por subsidio anterior. Artículo del clusterD.S. 1: el subsidio de sectores medios, tramo por tramoLos tres tramos, dónde se exige preaprobación de crédito, los doce meses de antigüedad de la cuenta y el Tramo 4.000 anunciado en 2026. Artículo del clusterConstrucción en sitio propio: qué exige tu terrenoQué papeles pide tu terreno, por qué la factibilidad de servicios puede matar el proyecto y las alternativas de acreditación que el decreto sí admite. Artículo del clusterD.S. 19: el concurso es al proyecto, el subsidio a la familiaCómo funciona el concurso al proyecto, qué se le exige a la entidad desarrolladora y por qué le interesa a una constructora regional.6. La parte municipal que nadie te anticipa
Ésta es la sección que más obras salva, porque contiene el error más caro y más silencioso del sistema.
Son dos organismos distintos con dos normas distintas. El permiso de edificación y la recepción final los otorga la Dirección de Obras Municipales, conforme al artículo 9° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Que tu obra tenga subsidio no cambia quién te da el permiso.
Y el mecanismo que lo hace inevitable está en el artículo 51 del D.S. 27: en proyectos con permiso de edificación, el SERVIU paga un 70% al terminar las obras y el 30% restante contra el certificado de recepción municipal.
Es decir: puedes construir toda la obra, terminarla, y quedarte sin el 30% del subsidio si nunca tramitaste el permiso.
A eso se suma una exigencia del llamado 2026 que afecta a casi toda casa con años: "En viviendas que cuenten con construcciones existentes sin recepción definitiva será obligatoria su regularización".
Artículo del clusterEl subsidio no reemplaza al permiso de edificaciónEl mecanismo del 70 y el 30, por qué se puede postular con el expediente ingresado y por qué el reloj del subsidio no se detiene por el trámite municipal. Artículo del clusterRegularizar antes de postular: por qué ya no es opcionalPor qué la regularización dejó de ser opcional, qué se mira del predio completo y qué pasa si lo construido no cumple. Artículo del clusterSERVIU, SEREMI y DOM: quién hace qué en tu proyectoQuién hace qué entre SERVIU, SEREMI y DOM, con la norma de cada uno, y la doble recepción que casi nadie anticipa.7. Los plazos que hacen caducar el beneficio
Hay dos relojes y no duran lo mismo:
| Reloj | Duración | Desde cuándo |
|---|---|---|
| Vigencia del certificado de subsidio | 21 meses según los SERVIU | Desde la emisión del certificado |
| Inicio de obras (llamado 2026 del D.S. 27) | 90 días corridos (150 en regiones remotas) | Desde la publicación de la resolución de selección |
| Vigencia del subsidio (llamado 2026) | 24 meses | Desde la publicación de la resolución de selección |
El artículo 56 es directo: si las obras no comienzan dentro del plazo, el subsidio caduca, salvo prórroga aprobada previamente. Y la prórroga del artículo 57 —hasta 180 días— exige avance de obras igual o mayor al 50%. No sirve para quien no ha empezado.
Artículo del clusterPlazos del subsidio: cuándo caduca y cuándo se prorrogaLos dos relojes, qué pasa si vencen, qué prórrogas contempla el reglamento y por qué las cifras de prórroga que circulan son medidas COVID mal generalizadas.8. Si eres constructora
El acceso a obra financiada con subsidio pasa por dos registros encadenados, y la puerta de entrada es más accesible de lo que se cree.
9. Los seis mitos que dejan gente fuera
Cada uno de éstos ha hecho que familias que sí calificaban no postularan. Los reunimos aquí porque desarmarlos es, probablemente, lo más útil de toda la guía.
| El mito | Lo que dice la norma |
|---|---|
| "Ya recibí un subsidio, no puedo postular de nuevo" | El art. 6 N°2 del D.S. 27 permite ser beneficiado posteriormente "siempre que sea para financiar obras distintas a las ya ejecutadas", y el art. 8 lo extiende a beneficiarios del antiguo D.S. 255 |
| "Mi avalúo pasa las 950 UF, quedo fuera" | El llamado 2026 fijó el tope en 1.375 UF. Las fichas están desactualizadas |
| "Mi tramo es 65%, quedo fuera" | El llamado 2026 admitió hasta el 70% en postulación individual |
| "Con el subsidio ya puedo construir" | El permiso lo da la DOM, no el SERVIU. Y sin recepción municipal no se cobra el 30% final |
| "La entidad me cobra por patrocinar" | El art. 37 dispone que le paga el SERVIU y que tiene prohibido cobrar a los beneficiarios, salvo provisiones documentadas |
| "Mi constructora no tiene experiencia, no puede entrar" | La 4ª categoría del D.S. 63 de 1997 exige 0 UF de experiencia acreditada |
10. Los siete momentos irreversibles
En toda esta guía hay siete momentos donde una decisión mal tomada no se corrige después, o se corrige mucho más caro. Si vas a hacer una sola lista, que sea ésta.
Verás que en varias partes decimos "no publicamos esta cifra". No es evasiva: es política editorial. Los montos de subsidio viven en tablas de las resoluciones de llamado, con columnas de incrementos por accesibilidad, asbesto, regularización, plagas y pintura de fachada, que no pudimos reproducir con seguridad contra el texto oficial. Preferimos que pidas el número correcto al SERVIU antes que darte uno equivocado con aire de certeza. Las cifras que sí publicamos van siempre con su fuente y su fecha.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los principales subsidios de vivienda en Chile?
Cuatro: el D.S. 27 de 2016 para mejorar o ampliar una vivienda propia; el D.S. 49 de 2011, Fondo Solidario, para comprar o construir sin crédito; el D.S. 1 de 2011 para sectores medios, con crédito hipotecario; y el D.S. 19 de 2016, de integración social, donde las entidades desarrolladoras concursan con proyectos. Existe además el D.S. 10 de 2015 de Habitabilidad Rural.
¿Cuál es la diferencia entre el reglamento y el llamado?
El reglamento es el decreto supremo que define qué existe y cómo funciona: cambia poco. El llamado es la resolución publicada en el Diario Oficial que define qué se convoca ese año, con sus tramos, montos, ahorro y tipologías: cambia todos los años. Lo que te aplica a ti es el llamado.
¿Puedo postular si ya recibí un subsidio antes?
En el D.S. 27, sí. El artículo 6 numeral 2 permite ser beneficiado posteriormente con subsidios del mismo capítulo siempre que sea para obras distintas a las ya ejecutadas, y el artículo 8 extiende esa posibilidad a beneficiarios del antiguo D.S. 255. Es uno de los mitos que más gente deja fuera.
¿Necesito permiso de edificación si tengo subsidio?
Sí, cuando la obra lo requiera. El permiso lo otorga la Dirección de Obras Municipales conforme al artículo 9° de la LGUC. Además, el artículo 51 del D.S. 27 condiciona el pago del 30% final del subsidio a la presentación del certificado de recepción municipal.
¿Cuánto dura un subsidio?
Hay dos plazos distintos. El certificado de subsidio tiene una vigencia de 21 meses desde su emisión, según publican los SERVIU. Y en el llamado 2026 del D.S. 27 las obras deben iniciarse dentro de 90 días corridos desde la resolución de selección, con una vigencia total del subsidio de 24 meses.
¿Qué tramo del Registro Social de Hogares necesito?
Depende del programa y del llamado. El D.S. 49 exige hasta 40% en adquisición individual y hasta 50% en construcción en sitio propio. El D.S. 1 admite hasta 60% en tramo 1 y hasta 80% en tramo 2, con personas mayores hasta el 90% en ambos tramos. El llamado 2026 del D.S. 27 admitió hasta el 70% en postulación individual.
¿Puedo postular sin Entidad Patrocinante?
En los programas de mejoramiento, ampliación y construcción en sitio propio, no. La postulación la ingresa una entidad habilitada con convenio regional vigente. Y no puede cobrarte: el artículo 37 del D.S. 27 dispone que le paga el SERVIU y le prohíbe cobrar a los beneficiarios, salvo provisiones documentadas.
¿Cuánto ahorro necesito?
En los llamados recientes: 3, 5 o 7 UF en el D.S. 27 según se trate de mejoramiento, ampliación o adecuación; 10 UF en el D.S. 49 para el 40% más vulnerable; y entre 30 y 80 UF en el D.S. 1 según tramo y modalidad. Solo el D.S. 1 exige antigüedad de la cuenta: 12 meses.
¿Es obligatorio regularizar lo que tengo construido?
En el llamado nacional de 2026, sí. Su texto señala que en viviendas con construcciones existentes sin recepción definitiva será obligatoria su regularización, y exige que la ejecute un arquitecto o profesional competente autorizado.
¿Qué necesita una constructora para trabajar con el SERVIU?
Dos registros encadenados. Primero el Registro Nacional de Contratistas del MINVU, regulado por el D.S. N° 127 de 1977. Después, con inscripción vigente en ése, el Registro Nacional de Constructores de Viviendas Sociales modalidad privada, del D.S. N° 63 de 1997, cuya 4ª categoría no exige experiencia acreditada.
¿Por qué no publican los montos de los subsidios?
Porque los montos viven en tablas de las resoluciones de llamado con múltiples columnas de incrementos que no pudimos reproducir con seguridad contra el texto oficial. Preferimos remitirte al SERVIU para el número correcto antes que publicar uno equivocado. Las cifras que sí publicamos van con su fuente y su fecha.
¿Dónde queda el SERVIU en la Región del Maule?
En 2 Norte 720, Talca, con el 800 200 369 como canal telefónico publicado. Buena parte de los trámites —postulaciones, prórrogas, duplicados, cartola de subsidios e inscripción en registros técnicos— se hacen en línea con Clave Única.
¿Quieres saber qué programa te corresponde?
En GHM Civil revisamos tu situación real, tu predio y tus papeles antes de que inviertas en proyecto. Talca y toda la Región del Maule.