Dos relojes distintos
Cuando la gente pregunta "¿cuánto dura mi subsidio?", normalmente está mezclando dos cosas que corren en paralelo y que no duran lo mismo.
La vigencia del certificado: 21 meses
Ésta es la cifra que más se busca y la que más circula mal. Dos SERVIU regionales —el del Maule y el Metropolitano— la publican en sus preguntas frecuentes con la misma redacción:
"El certificado de subsidio tiene una VIGENCIA de 21 meses, desde la fecha de su emisión."
Veintiún meses. No dos años, no dieciocho meses: veintiuno, contados desde la emisión del certificado, no desde la postulación ni desde que te avisaron.
¿Se puede prorrogar? Los mismos SERVIU responden que sí, y agregan la parte importante: "los requisitos para ello dependerán de cada programa habitacional". No hay una regla única de prórroga que sirva para todos.
Verás mencionadas prórrogas de 21 meses adicionales para certificados que cumplen 39 meses, y de 12 meses adicionales para los que cumplen 60. Son reales, pero corresponden a medidas excepcionales de origen COVID con una condición que casi nunca se cita bien: 21 meses adicionales, automáticos, para los certificados que cumplieron 39 meses de antigüedad durante 2019, 2020 o 2021, y 12 meses adicionales para los que cumplieron 60 meses durante 2020 o 2021. No manda la fecha de emisión, sino el año en que el certificado alcanzó esa antigüedad. No son la regla general permanente y se aplican sin necesidad de trámite. Si alguien te dice "siempre dan 21 meses más", está generalizando una medida específica.
El plazo para iniciar las obras
Este segundo reloj es el que mata proyectos, porque es corto y empieza a correr cuando uno todavía está celebrando.
El reglamento del D.S. 27, en su artículo 50, establece 60 días desde la publicación en el Diario Oficial, extendidos a 120 días en regiones del sur por razones climáticas.
Pero los llamados pueden ampliar ese plazo, y el de 2026 lo hizo: las obras deben iniciarse "dentro del plazo máximo de 90 días corridos contados desde la publicación de la resolución de selección". Y agrega una regla territorial acotada: en Aysén y Magallanes el SERVIU podrá autorizar hasta 150 días, en reemplazo de los 120 del artículo 50. No es un plazo general de "regiones remotas" ni opera de pleno derecho: hay que pedirlo.
| Reglamento D.S. 27 | Llamado nacional 2026 | |
|---|---|---|
| Inicio de obras | 60 días (120 en el sur) | 90 días corridos; en Aysén y Magallanes el SERVIU podrá autorizar hasta 150 |
| Vigencia del subsidio | Según tipo de proyecto (art. 55) | 24 meses desde la resolución de selección |
Fíjate en el detalle: son días corridos, no hábiles. Noventa días corridos son tres meses calendario, feriados y vacaciones incluidos.
La vigencia del subsidio de mejoramiento
El llamado 2026 fija además una vigencia total: 24 meses contados desde la publicación de la resolución de selección. Ese es el plazo dentro del cual toda la obra debe estar hecha, recibida y cobrada.
Dos años suena a mucho, y para una ampliación de un dormitorio lo es. Pero recuerda que dentro de esos 24 meses tienen que caber: el permiso de edificación si no lo tenías, la contratación, la ejecución, la recepción municipal, el informe final de la entidad y la recepción del SERVIU. Los trámites municipales pueden consumir varios meses de ese total.
Qué pasa si no empiezas a tiempo
El artículo 56 del D.S. 27 es directo: si las obras no comienzan dentro del plazo, el subsidio caduca, "salvo que la Entidad Patrocinante o quien haga las veces de tal, solicite a SERVIU la prórroga del inicio de obras, previo a la fecha de caducidad". Ahí está la clave, y conviene leerla con cuidado: lo que exige la norma es que la prórroga se solicite antes de que venza el plazo. No que ya esté aprobada.
Las prórrogas que contempla el reglamento
El D.S. 27 contempla varios mecanismos, y conviene conocerlos todos porque resuelven problemas distintos y ninguno es automático:
| Norma | Qué permite | Condición |
|---|---|---|
| Artículo 50 | Ampliación del plazo de inicio de hasta 30 días adicionales | Resolución fundada del SERVIU |
| Artículo 56 | Prórroga del plazo de inicio de obras, otorgada por el SERVIU | Que la Entidad Patrocinante la solicite antes de la fecha de caducidad. No exige avance de obras |
| Artículo 57 | Prórroga de hasta 180 días, otorgada por el SERVIU | Avance de obras igual o mayor al 50%, o fallecimiento del beneficiario |
| Artículo 58 | Nueva prórroga en casos calificados, otorgada por el Ministro | Sin exceder en un 50% la vigencia del subsidio originalmente otorgado |
Son dos escenarios distintos y tienen dos salidas distintas. Si todavía no empiezas, la vía es la prórroga del artículo 56, que no exige avance alguno: solo que se pida antes de la caducidad. Si ya empezaste y te atrasaste, la vía es la del artículo 57, que exige 50% de avance. Confundirlas —o creer que la única prórroga es la del 57— hace que mucha gente ni siquiera intente la que sí le correspondía.
Y en los programas de adquisición existen trámites específicos de prórroga que se hacen en línea con Clave Única. En el D.S. 49 ese trámite tiene una particularidad que conviene conocer: no está disponible para certificados emitidos en algunas regiones, entre ellas Coquimbo, Metropolitana, Biobío, Ñuble y Los Lagos. La Región del Maule no figura en esa exclusión, pero es un ejemplo de por qué hay que verificar el trámite concreto y no asumir.
Ejemplo real: los 90 días que se fueron en papeles
Un comité de una comuna del Maule sale seleccionado. La resolución se publica en marzo. Celebran, cotizan, comparan constructores, discuten materiales. En mayo eligen empresa.
Cuando van a firmar el contrato, la fiscalización técnica pide el permiso de edificación. No lo hay: nadie lo tramitó porque estaban ocupados eligiendo constructor. El expediente entra a la DOM en mayo, con las observaciones normales de cualquier revisión inicial.
Los 90 días vencían en junio. La salida existía —la prórroga del inicio de obras del artículo 56, que no exige avance—, pero había que pedirla antes de la caducidad, y nadie la pidió. La del artículo 57 no les servía: ésa exige 50% de avance, y no había obra iniciada.
La secuencia correcta era exactamente la inversa: permiso primero, elección de constructor después. El permiso puede tramitarse incluso antes de saber si saliste seleccionado.
El error que más caro sale
No lo es, aunque haya más de una puerta. La del artículo 56 está disponible sin exigir avance, pero hay que solicitarla antes de la fecha de caducidad: pasada esa fecha, no hay nada que prorrogar. La del artículo 57 exige 50% de avance de obras o el fallecimiento del beneficiario. La del artículo 58 es para casos calificados y la otorga el Ministro. Ninguna opera sola: todas hay que pedirlas, y a tiempo.
Consejo profesional GHM
El día que se publica tu resolución de selección, anota tres fechas en el calendario: el día en que vencen los 90 días de inicio, el día en que se cumplen 12 meses —para revisar cómo vas— y el día en que vencen los 24 meses de vigencia. Ponlas donde las veas.
Y ten el permiso de edificación resuelto antes de la selección, no después. Es el único trámite que puede consumirte los 90 días completos, y es el único que puedes adelantar sin depender de nadie más. Quien llega a la selección con el permiso en la mano tiene tres meses para empezar a construir. Quien llega sin él, tiene tres meses para hacer un trámite y empezar a construir. No es lo mismo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura un certificado de subsidio?
Los SERVIU del Maule y Metropolitano publican que el certificado de subsidio tiene una vigencia de 21 meses desde la fecha de su emisión. Es prorrogable, pero los requisitos de la prórroga dependen de cada programa habitacional.
¿En cuánto tiempo tengo que empezar las obras?
El reglamento del D.S. 27 fija 60 días desde la publicación, extendidos a 120 en regiones del sur. El llamado nacional de 2026 amplió ese plazo a 90 días corridos desde la publicación de la resolución de selección, y permite que en Aysén y Magallanes el SERVIU autorice hasta 150 días, en reemplazo de los 120 del artículo 50.
¿Qué pasa si no empiezo dentro del plazo?
El subsidio caduca. El artículo 56 del D.S. 27 lo establece expresamente, salvo que la Entidad Patrocinante o quien haga sus veces solicite al SERVIU la prórroga del inicio de obras previo a la fecha de caducidad. Lo que la norma exige es que la prórroga se solicite antes de que venza el plazo, no que ya esté aprobada.
¿Cuánto dura el subsidio de mejoramiento una vez asignado?
El llamado nacional de 2026 fija una vigencia de 24 meses contados desde la publicación de la resolución de selección. Dentro de ese plazo debe caber toda la obra, la recepción municipal, el informe final y la recepción del SERVIU.
¿Puedo pedir una prórroga?
Sí, y hay más de una vía. Si aún no inicias las obras, el artículo 56 permite al SERVIU prorrogar el plazo de inicio, siempre que la Entidad Patrocinante lo solicite antes de la fecha de caducidad y sin exigir avance alguno; el artículo 50 permite además ampliarlo en hasta 30 días por resolución fundada. Si ya empezaste y te atrasaste, el artículo 57 permite una prórroga de hasta 180 días con avance igual o mayor al 50% o por fallecimiento del beneficiario, y el artículo 58 una nueva prórroga en casos calificados, sin exceder en un 50% la vigencia original.
¿Sirve la prórroga si todavía no empecé la obra?
La del artículo 57 no, porque exige un avance de obras igual o mayor al 50%: está pensada para quien empezó y se atrasó. Pero sí existe una vía para quien no ha comenzado: la prórroga del plazo de inicio del artículo 56, que no exige avance y solo requiere solicitarse antes de la fecha de caducidad.
¿Es verdad que las prórrogas son de 21 meses adicionales?
Esa cifra corresponde a medidas excepcionales de origen COVID: 21 meses adicionales automáticos para los certificados que cumplieron 39 meses de antigüedad durante 2019, 2020 o 2021, y 12 meses adicionales para los que cumplieron 60 meses durante 2020 o 2021. La condición es el año en que el certificado alcanzó esa antigüedad, no su fecha de emisión, y no es la regla general permanente.
¿Los plazos se cuentan en días hábiles o corridos?
El llamado 2026 habla expresamente de días corridos para el inicio de obras. Noventa días corridos son tres meses calendario, con feriados y vacaciones incluidos. Conviene revisar cómo lo expresa la resolución de tu llamado.
¿Saliste seleccionado y no sabes por dónde partir?
En GHM Civil resolvemos el permiso municipal para que no se te vaya el plazo de inicio. Talca y toda la Región del Maule.