Dos decretos, dos caminos
La construcción en sitio propio —CSP para los que trabajan en esto— no es un programa: es una modalidad que existe dentro de dos programas distintos. Y elegir mal el programa es el primer error posible.
La elección no es de gusto: depende de tu tramo y de si puedes o quieres endeudarte. Con el D.S. 49 quedas sin dividendo pero con un techo de precio más bajo. Con el D.S. 1 puedes llegar a una vivienda mayor, pero con crédito.
Lo que exige el terreno
Aquí está el corazón del asunto. El D.S. 49, en su artículo 3 letra j) N°1, pide:
"Copia de la inscripción de dominio con certificado de vigencia y certificado en que conste que la propiedad no está afecta a hipotecas y gravámenes, interdicciones y prohibiciones y litigios pendientes de 30 años"
Dos documentos, dos condiciones. Y cada una de ellas puede tomar meses si no está resuelta:
| Documento | Qué acredita | El problema típico |
|---|---|---|
| Inscripción de dominio con vigencia | Que el terreno está inscrito a tu nombre y esa inscripción está vigente | Propiedad heredada sin posesión efectiva tramitada |
| Certificado de hipotecas y gravámenes | Que el sitio está libre de cargas | Hipotecas antiguas nunca alzadas, usufructos, prohibiciones |
Conviene saberlo porque muchas familias se descartan de entrada: el decreto no exige exclusivamente dominio inscrito. Sus artículos 3 letras j), k) y l), y el artículo 10 letra k), contemplan varias alternativas de acreditación del terreno. La lista de verificación oficial del MINVU lo formula así: "acredita terreno conforme a las alternativas dispuestas" en esas letras. Si tu situación es irregular pero real, pregunta cuál de esas alternativas te sirve antes de darte por vencido.
La factibilidad de servicios
La formulación más explícita del decreto sobre factibilidad está en su artículo 19, referido a los proyectos de Construcción en Nuevos Terrenos: los sitios con los que se postule "deberán contar, además, con certificados vigentes de factibilidad de dación de servicios sanitarios y eléctricos compatibles con el proyecto". El articulado no repite esa exigencia para el sitio propio, pero es el estándar que el SERVIU aplica en la práctica también a esos proyectos, y el que tú deberías aplicarte antes de invertir un peso.
Traducido: un papel de la empresa sanitaria diciendo que puede darte agua potable y alcantarillado, y otro de la distribuidora eléctrica diciendo que puede darte electricidad. Ambos referidos al proyecto concreto, no genéricos.
Fíjate en la palabra "compatibles con el proyecto". No basta con que exista red en la calle: la factibilidad tiene que alcanzar para lo que vas a construir.
Es duro pero es así. Un terreno donde la empresa sanitaria no otorga factibilidad no sirve para construir con subsidio, por bonito que sea, por bien ubicado que esté y por mucho que sea de la familia hace generaciones. Y la factibilidad se pide antes de todo lo demás, porque es la que puede matar el proyecto entero.
Los papeles municipales
De la lista de verificación oficial del MINVU se confirman como exigibles:
- Permiso de edificación otorgado por la DOM, "o anteproyecto aprobado". Nota la alternativa: en cierta etapa basta el anteproyecto aprobado.
- Permiso de loteo con construcción simultánea o anteproyecto aprobado por la DOM, cuando se trata de loteos.
- Plano de emplazamiento "con coordenadas de georreferenciación".
- Certificados de factibilidad de servicios emitidos por las entidades correspondientes.
Una precisión sobre el CIP
El Certificado de Informaciones Previas no aparece nombrado entre los antecedentes de postulación en las fuentes oficiales que pudimos revisar, y por rigor lo decimos: no podemos citar una norma del D.S. 49 que lo exija. Dicho eso, es el documento estándar de la LGUC y la OGUC que toda Dirección de Obras usa como base para un permiso, y en la práctica es el primer papel que hay que pedir. No lo pidas porque lo exija el subsidio: pídelo porque sin él no sabes qué puedes construir.
No se hace solo
El material oficial del MINVU es explícito: el postulante debe dirigirse "a una Entidad Patrocinante (EP) en convenio con el ministerio para que, junto a ella, prepare su proyecto habitacional".
En construcción en sitio propio esto es todavía más determinante que en otras modalidades, porque el proyecto es tuyo y único: no estás comprando una vivienda de un catálogo, estás construyendo una en tus condiciones específicas de terreno, pendiente, orientación, servicios y normativa comunal.
Ejemplo real: el sitio sin agua
Una familia de una localidad rural cercana a Talca tiene un sitio heredado, bien ubicado, con acceso por camino público. Quieren construir con subsidio y contratan planos.
Cuando por fin piden la factibilidad sanitaria, la respuesta es negativa: la red no llega al sector y la extensión requerida excede lo que la concesionaria puede asumir. El sitio tiene agua de pozo y no hay alcantarillado.
Eso no significa necesariamente que no se pueda construir nunca —existen soluciones particulares con autorización sanitaria—, pero sí cambia radicalmente el proyecto, los costos y el programa al que conviene postular. Y todo eso se supo después de pagar planos.
El orden correcto es siempre el mismo: primero se averigua si el sitio da, después se dibuja.
El error que más caro sale
Tener las llaves y tener los papeles son cosas distintas. Un sitio que la familia usa hace treinta años puede estar inscrito a nombre de un bisabuelo, tener una hipoteca olvidada de los años ochenta, o carecer de factibilidad de servicios. Ninguna de esas tres cosas se ve mirando el terreno: las tres se ven pidiendo papeles. Pídelos antes de enamorarte del proyecto.
Consejo profesional GHM
Haz este ejercicio antes de cualquier otra cosa, y en este orden: uno, pide el Certificado de Informaciones Previas y averigua qué se puede construir ahí. Dos, pide la factibilidad sanitaria y eléctrica. Tres, pide el certificado de dominio vigente y el de hipotecas y gravámenes.
Los tres juntos cuestan poco y toman semanas, no meses. Y te dicen, con bastante certeza, si tu sitio es construible con subsidio o si primero hay que resolver otra cosa. Es la inversión con mejor retorno de todo el proceso: evita gastar en planos de una casa que no se puede levantar ahí.
Preguntas frecuentes
¿En qué decretos está la construcción en sitio propio?
En dos. El D.S. 49 de 2011, artículo 9 letra c), para familias de menores ingresos y sin crédito complementario. Y el D.S. 1 de 2011, artículos 2° y 3 letra c), para sectores medios, disponible en los tramos 2 y 3 y con crédito hipotecario. Existe además el D.S. 10 de 2015 de Habitabilidad Rural.
¿Qué papeles pide el terreno?
El D.S. 49, en su artículo 3 letra j), exige copia de la inscripción de dominio con certificado de vigencia y certificado de que la propiedad no está afecta a hipotecas y gravámenes, interdicciones y prohibiciones y litigios pendientes de 30 años. En cuanto a la factibilidad, la exigencia expresa de certificados vigentes de servicios sanitarios y eléctricos compatibles con el proyecto está en el artículo 19, referido a Construcción en Nuevos Terrenos, y es el estándar que se aplica también en la práctica al sitio propio.
¿Tengo que ser dueño inscrito del terreno?
No necesariamente. El decreto contempla varias alternativas de acreditación del terreno en sus artículos 3 letras j), k) y l), y en el artículo 10 letra k). Si tu situación es irregular pero real, conviene preguntar qué alternativa aplica antes de descartarse.
¿Qué es la factibilidad de servicios?
Son los certificados de la empresa sanitaria y de la distribuidora eléctrica que acreditan que pueden dar servicio a tu proyecto. El artículo 19 del decreto, referido a Construcción en Nuevos Terrenos, exige que sean vigentes y compatibles con el proyecto: no basta con que exista red en la calle.
¿Necesito el permiso de edificación para postular?
La lista de verificación oficial del MINVU admite el permiso de edificación otorgado por la DOM o el anteproyecto aprobado. Es una alternativa importante, porque el anteproyecto es más rápido de obtener que el permiso completo.
¿El Certificado de Informaciones Previas es obligatorio?
No pudimos citar una norma del D.S. 49 que lo exija entre los antecedentes de postulación. Pero es el documento estándar que toda Dirección de Obras usa como base para un permiso y, en la práctica, el primer papel que conviene pedir: sin él no sabes qué puedes construir en tu predio.
¿Puedo hacerlo sin Entidad Patrocinante?
No. El material oficial del MINVU señala que el postulante debe dirigirse a una Entidad Patrocinante en convenio con el ministerio para que, junto a ella, prepare su proyecto habitacional. En sitio propio esto es aún más determinante, porque el proyecto es único para tus condiciones.
¿Qué hago si mi sitio no tiene factibilidad sanitaria?
No significa necesariamente que no se pueda construir: existen soluciones particulares de agua y de disposición de aguas servidas con autorización sanitaria. Pero cambia el proyecto, los costos y el programa que conviene. Es información que hay que tener antes de pagar planos, no después.
¿Quieres saber si tu sitio sirve para construir?
En GHM Civil revisamos informaciones previas, factibilidad y títulos antes de que gastes en proyecto. Talca y toda la Región del Maule.