La mecánica, bien explicada
El D.S. N° 19 del MINVU, de 2016, publicado en el Diario Oficial el 14 de julio de 2016, crea el Programa de Integración Social y Territorial. Y funciona de una manera que casi todos explican mal.
Se dice a menudo que "es un subsidio al proyecto, no a la familia". Es impreciso. El artículo 1° dice que el MINVU "otorgará un subsidio habitacional, o complementará el existente, para financiar la adquisición de una vivienda". La formulación correcta es: el concurso es al proyecto; el subsidio, a la familia que compra en ese proyecto.
Quién puede ser entidad desarrolladora
El artículo 2° es deliberadamente amplio: "personas naturales o jurídicas, tales como empresas constructoras, inmobiliarias, cooperativas abiertas de vivienda, corporaciones y fundaciones".
Lo importante de esa amplitud es que no está reservado a grandes inmobiliarias. Una constructora regional puede ser entidad desarrolladora, y de hecho el diseño del programa —con su tope de tamaño de proyecto— apunta a esa escala.
Lo que se le exige al proyecto
| Exigencia | Norma | Contenido |
|---|---|---|
| Tamaño máximo | Art. 10 N°1 | "No exceder un tamaño máximo de 300 viviendas" |
| Localización | Art. 10 N°2 | Dentro del límite urbano fijado por el instrumento de planificación territorial |
| Accesibilidad a servicios | Art. 10 N°4 | Distancias peatonales máximas a educación, salud, transporte público, equipamiento y áreas verdes |
| Estándar de la vivienda | Art. 10 N°5 | Superficies y programa arquitectónico mínimos |
| Garantía | Art. 27 | Boleta bancaria, póliza de ejecución inmediata o certificado de fianza por 2 UF por vivienda |
El requisito de accesibilidad a servicios es el más característico del programa y el que más condiciona la elección del terreno: no basta con que el suelo sea barato. Tiene que estar a distancia peatonal razonable de colegio, salud, transporte, equipamiento y áreas verdes.
Y ahí está la idea de fondo del programa: evitar los guetos periféricos que produjo la política habitacional de décadas anteriores. Por eso el límite urbano, por eso las distancias, y por eso la mezcla de familias de distintos niveles de ingreso en un mismo proyecto.
Los porcentajes por proyecto
Éste es el dato donde más fácil se publica un error, porque los porcentajes han cambiado con las modificaciones del decreto. El texto refundido de 2019 hablaba de "a lo menos un 20%" de viviendas para familias vulnerables, mientras que el texto vigente desde 2020 fija en su artículo 7 letra b) "un 25% y hasta un máximo de un 40% de viviendas destinadas a familias vulnerables, en comunas desde 40.000 habitantes, o hasta un máximo de 60% en comunas de menos de 40.000". Y lo que rige para tu proyecto es el llamado: el llamado especial de 2026 exigió un mínimo de 25% de familias de menores ingresos, un mínimo de 15% del tramo intermedio y hasta un 60% de sectores medios.
Si vas a armar un proyecto, los porcentajes que importan son los de la resolución del llamado al que vas a postular, no los del texto del decreto. Es la misma lógica de dos capas que aplica en todo el sistema de subsidios.
Plazos y garantías
- Convenio: dentro de 30 días desde la resolución de selección, con prórroga máxima de 60 días (arts. 14-15).
- Inicio de obras: máximo 90 días desde la resolución del convenio.
- Recepción municipal: hasta 24 meses desde el inicio de obras.
- Garantía: 2 UF por cada vivienda del proyecto (art. 27).
- Plan de Integración Social: al menos cinco actividades con las familias inscritas, valorizado en 5 UF por asignatario, que el SERVIU paga a la entidad desarrolladora o al prestador de asistencia técnica contratado.
Ese último punto suele pasar desapercibido y no debería: el acompañamiento social es una obligación contractual, financiada aparte. No es una actividad simbólica ni voluntaria.
Por qué le importa a una constructora regional
Tres razones concretas, más allá del interés general:
Primera: la escala está pensada para esto. Un tope de 300 viviendas y la exigencia de emplazamiento dentro del límite urbano describen proyectos de escala regional, no macroproyectos metropolitanos.
Segunda: los llamados son nacionales. El llamado especial a concurso de 2026, aprobado por resolución publicada el 12 de mayo de 2026, admitió proyectos en todas las regiones del país.
Tercera: amplía la demanda solvente. El programa permite vender a familias que ya son titulares de un D.S. 49 o de un D.S. 1 y aplican ese subsidio al proyecto, además de las que postulan directamente. Para una constructora, eso significa un universo de compradores con financiamiento resuelto.
Ejemplo real: un llamado en Talca
El SERVIU del Maule publicó un llamado a concurso en condiciones especiales para proyectos de integración social en el Barrio Parque Cornelio Baeza de Talca, dirigido a entidades desarrolladoras, con 261 viviendas con subsidio y un marco de 158.949 UF, dividido en dos lotes: uno que requiere loteo con construcción simultánea y otro que exige edificación en altura.
Los plazos de ese llamado ya vencieron —la postulación cerró el 30 de diciembre de 2025 y la complementación de antecedentes el 30 de enero de 2026—, pero sirve como referencia concreta de la escala y del tipo de proyecto que el programa convoca en la región.
Lo relevante para una constructora es la lectura de fondo: estos llamados existen en el Maule y se publican con anticipación. Quien los sigue tiene tiempo para preparar terreno y proyecto; quien se entera cuando ya cerraron, no.
El error que más caro sale
Es el error que más proyectos deja fuera. Un paño barato en la periferia puede ser inviable para el D.S. 19 aunque sea perfecto desde el punto de vista del costo: si queda fuera del límite urbano, o si las distancias peatonales a servicios exceden lo que el reglamento admite, el proyecto no califica. Las exigencias del artículo 10 se leen antes de comprar el terreno, no después.
Consejo profesional GHM
Si eres una constructora o inmobiliaria regional pensando en entrar al D.S. 19, empieza por el suelo: identifica paños dentro del límite urbano con buena accesibilidad a servicios, que es la condición más difícil de conseguir y la que más determina la viabilidad.
Y prepárate para la parte que no es construcción: el Plan de Integración Social es una obligación real, con actividades, valorización y pago asociado. Los proyectos que lo tratan como un trámite tienen problemas; los que lo integran desde el diseño, no.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el D.S. 19?
Es el decreto que crea el Programa de Integración Social y Territorial. Es el D.S. N° 19 del MINVU de 2016, publicado en el Diario Oficial el 14 de julio de 2016. Su lógica es que las entidades desarrolladoras concursan con proyectos y las familias compran en esos proyectos aplicando subsidio.
¿El subsidio del D.S. 19 es al proyecto o a la familia?
El concurso es al proyecto, el subsidio a la familia. El artículo 1° señala que el MINVU otorgará un subsidio habitacional, o complementará el existente, para financiar la adquisición de una vivienda. Lo que compite en el concurso es el proyecto de la entidad desarrolladora.
¿Quién puede ser entidad desarrolladora?
Según el artículo 2°, personas naturales o jurídicas, tales como empresas constructoras, inmobiliarias, cooperativas abiertas de vivienda, corporaciones y fundaciones. No está reservado a grandes inmobiliarias.
¿Cuántas viviendas puede tener un proyecto?
El artículo 10 N°1 establece que el proyecto no debe exceder un tamaño máximo de 300 viviendas. Además debe emplazarse dentro del límite urbano fijado por el instrumento de planificación territorial y cumplir distancias peatonales máximas a servicios.
¿Qué porcentaje de familias vulnerables exige?
Depende del llamado. El texto vigente del decreto desde 2020 fija en su artículo 7 letra b) un 25% y hasta un máximo de 40% de viviendas para familias vulnerables en comunas desde 40.000 habitantes, o hasta un 60% en comunas de menos de 40.000. Y el llamado especial de 2026 exigió un mínimo de 25% de familias de menores ingresos, un mínimo de 15% del tramo intermedio y hasta un 60% de sectores medios.
¿Puedo usar mi subsidio D.S. 49 o D.S. 1 en un proyecto D.S. 19?
Sí. El material oficial del MINVU señala que el programa está dirigido tanto a personas sin subsidio previo como a titulares de subsidios D.S. 49 o D.S. 1, y el artículo 1° del D.S. 19 contempla expresamente complementar el subsidio existente.
¿Qué garantía debe entregar la entidad desarrolladora?
El artículo 27 exige una boleta bancaria de garantía, una póliza de garantía de ejecución inmediata o un certificado de fianza, por 2 UF por cada vivienda del proyecto.
¿Qué es el Plan de Integración Social?
Es una obligación del proyecto: al menos cinco actividades con las familias inscritas, valorizadas en 5 UF por asignatario, que el SERVIU paga a la entidad desarrolladora o al prestador de asistencia técnica contratado. No es simbólico: está financiado y es exigible.
¿Eres constructora o inmobiliaria en el Maule?
En GHM Civil conocemos las exigencias de localización y estándar de estos programas. Talca y toda la Región del Maule.