Un segundo registro, encadenado al primero
Estar en el Registro Nacional de Contratistas no basta para construir vivienda social en modalidad privada. Hay un segundo registro, y la relación entre ambos es lo primero que hay que entender.
El D.S. N° 63 (V. y U.), de 1997, publicado en el Diario Oficial el 13 de agosto de 1997, dispone en su artículo 1°:
"Créase el Registro Nacional de Constructores de Viviendas Sociales, Modalidad Privada, a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo"
Y su artículo 2° establece la condición que lo encadena al otro registro:
"Podrán inscribirse en este Registro, los contratistas con inscripción vigente en el Registro Nacional de Contratistas"
Las categorías y la puerta de entrada
Este registro tiene su propia escala de categorías, definida por experiencia acreditada en UF:
| Categoría | Experiencia acreditada exigida |
|---|---|
| 1ª categoría | 60.000 UF |
| 2ª categoría | 15.000 UF |
| 3ª categoría | 2.500 UF |
| 4ª categoría | 0 UF — sin experiencia previa exigida |
La 4ª categoría exige cero experiencia acreditada. Es, literalmente, la puerta de entrada al rubro de la vivienda social para una constructora que nunca ha trabajado con el Estado. Es un dato poco difundido y bastante relevante para empresas regionales que creen que "hay que tener trayectoria" para siquiera intentarlo.
El salto entre categorías, en cambio, es exigente: de 0 a 2.500 UF, de ahí a 15.000 y luego a 60.000. Se construye obra a obra.
Qué experiencia cuenta
No cualquier obra sirve para acreditar. El artículo 6° es específico:
"experiencia en la construcción de viviendas contratadas por el SERVIU o de viviendas en las que se hayan aplicado y cobrado subsidios habitacionales"
Es decir: solo cuenta la experiencia en vivienda social o subsidiada. Haber construido casas particulares, por muchas que sean, no acredita para este registro.
Si solo cuenta la experiencia en obra subsidiada, y para acceder a obra subsidiada hay que estar en el registro, habría un círculo cerrado sin la 4ª categoría. Esa categoría existe precisamente para romperlo: permite entrar sin experiencia previa, tomar obras pequeñas, y con ellas acreditar la experiencia que da acceso a las categorías superiores.
Y nota el detalle del artículo 6°: cuenta la experiencia en viviendas "en las que se hayan aplicado y cobrado subsidios habitacionales". No basta con que la vivienda tuviera subsidio: el subsidio tiene que haberse cobrado, lo que en la práctica significa obra terminada, recibida y pagada. Otra razón para cuidar el cierre administrativo de cada obra.
Que la obra particular no acredite en esta escala no significa que sea irrelevante. Para el Registro Nacional de Contratistas, que es el primero de los dos, sí se ponderan la experiencia técnica y el capital de la empresa al asignar categoría, y ahí la trayectoria en obra privada cuenta. La restricción del artículo 6° es específica del registro de vivienda social: son dos escalas distintas que miden cosas distintas, y conviene no confundirlas al planificar la entrada.
Cómo se tramita
El artículo 8° establece el procedimiento: "Las solicitudes de inscripción serán resueltas provisoriamente en cada región por la SEREMI, debiendo ser enviadas a la Coordinadora en un plazo no superior de 10 días corridos". Los diez días son, entonces, el plazo para remitir la resolución provisoria al nivel central, no el plazo en que la Coordinadora ratifica.
Es decir: se resuelve en tu región, con ratificación central posterior. Para una empresa del Maule eso significa que el interlocutor es la SEREMI regional, no una oficina en Santiago.
Inspección y sanciones
Dos artículos que conviene conocer antes de entrar, no después:
- Artículo 3°: el SERVIU está facultado para inspeccionar las obras que los inscritos en este registro ejecuten para beneficiarios de subsidio habitacional. Es el mismo organismo que paga, y puede revisar.
- Artículo 11: contempla sanciones por atrasos, paralizaciones y defectos constructivos.
Ésta es la diferencia grande entre trabajar para privados y trabajar para el Estado. Un cliente particular insatisfecho es un problema comercial. Una sanción en el registro queda, afecta la categoría y puede afectar la posibilidad de tomar obras futuras. Los atrasos y los defectos constructivos tienen consecuencias que van más allá del contrato en que ocurrieron.
La estrategia de entrada, en orden
- Inscríbete en el Registro Nacional de Contratistas (D.S. 127/1977), en el registro A1 Viviendas y en la categoría que tu experiencia y capital permitan.
- Mantén esa inscripción vigente, con la actualización anual de antecedentes económicos.
- Inscríbete en el Registro de Constructores de Viviendas Sociales (D.S. 63/1997), en 4ª categoría si no tienes experiencia en obra subsidiada.
- Toma obras pequeñas y ciérralas bien: terminadas, recibidas y con el subsidio cobrado. Eso es lo que acredita.
- Sube de categoría cuando la experiencia acumulada lo permita.
Es un camino de años, no de meses. Pero es un camino abierto y documentado, con requisitos públicos y un punto de entrada que no exige trayectoria previa.
Ejemplo real: empezar por la cuarta
Una constructora del Maule con varios años haciendo casas particulares y ampliaciones quiere entrar a vivienda social. Su impresión inicial es que no tiene opción: no ha hecho nunca una obra con subsidio.
Al revisar los requisitos, descubre que la 4ª categoría del D.S. 63 exige 0 UF de experiencia acreditada. Toda su experiencia en obra particular no sirve para acreditar, es cierto, pero tampoco hace falta: la categoría de entrada no la exige.
Se inscribe primero en el Registro Nacional de Contratistas, luego en el de Constructores de Viviendas Sociales en 4ª categoría, y empieza tomando obras de mejoramiento con subsidio, que son de monto acotado. Cada obra terminada, recibida y cobrada suma experiencia acreditable.
El error que más caro sale
Una constructora con veinte casas particulares construidas puede llegar convencida de que califica para una categoría alta. No es así: el artículo 6° solo cuenta la experiencia en viviendas contratadas por el SERVIU o con subsidio aplicado y cobrado. Toda otra experiencia vale para el negocio y para el oficio, pero no para la escala de categorías de este registro. Entrar por la cuarta no es un demérito: es el camino.
Consejo profesional GHM
Trata las primeras obras subsidiadas como inversión en categoría, no solo como margen. Una obra pequeña bien cerrada —a tiempo, sin observaciones, con el subsidio cobrado— vale más que una obra grande que termina con atrasos y observaciones pendientes.
Y ordena la administración desde el primer contrato: el registro tiene memoria y la categoría se construye con obras cerradas, no con obras hechas. La diferencia entre ambas cosas es papeleo, y ese papeleo es exactamente lo que después acredita.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el Registro de Constructores de Viviendas Sociales?
Es el registro creado por el D.S. N° 63 del MINVU de 1997, publicado en el Diario Oficial el 13 de agosto de 1997, que habilita para construir vivienda social en modalidad privada. Es distinto y adicional al Registro Nacional de Contratistas.
¿Necesito estar en los dos registros?
Sí, y en ese orden. El artículo 2° del D.S. 63 dispone que podrán inscribirse en este registro los contratistas con inscripción vigente en el Registro Nacional de Contratistas. Primero el general, después el especializado.
¿Qué experiencia exige cada categoría?
La 1ª categoría exige 60.000 UF de experiencia acreditada, la 2ª 15.000 UF, la 3ª 2.500 UF y la 4ª categoría 0 UF, es decir, sin experiencia previa exigida. La cuarta es la puerta de entrada al rubro.
¿Sirve mi experiencia en obra particular?
No para este registro. El artículo 6° cuenta la experiencia en la construcción de viviendas contratadas por el SERVIU o de viviendas en las que se hayan aplicado y cobrado subsidios habitacionales. La obra particular vale para el oficio, pero no acredita en esta escala.
¿Cómo puedo entrar si nunca he hecho obra con subsidio?
Por la 4ª categoría, que no exige experiencia acreditada. Esa categoría existe precisamente para romper el círculo de que se necesita experiencia en obra subsidiada para acceder a obra subsidiada. Se entra por ahí y se sube con obras cerradas.
¿Dónde se resuelve la inscripción?
El artículo 8° establece que las solicitudes se resuelven provisoriamente en cada región por la SEREMI, debiendo ser enviadas a la Coordinadora en un plazo no superior de 10 días corridos. Es decir: se resuelve en tu región y esa resolución provisoria se remite al nivel central dentro de diez días para su ratificación.
¿Quién inspecciona las obras de este registro?
El artículo 3° establece que el SERVIU está facultado para inspeccionar las obras que los constructores inscritos ejecuten para beneficiarios de los sistemas de subsidio habitacional. Es el mismo organismo que financia y paga, lo que en la práctica significa que la inspección y el pago están estrechamente ligados.
¿Qué pasa si tengo atrasos o defectos constructivos?
El artículo 11 contempla sanciones por atrasos, paralizaciones y defectos constructivos. A diferencia de un cliente particular insatisfecho, una sanción queda registrada, afecta la categoría y puede afectar la posibilidad de tomar obras futuras.
¿Quieres entrar al rubro de la vivienda social?
En GHM Civil trabajamos en obra pública y privada en la región. Talca y toda la Región del Maule.