El propietario primer vendedor
El artículo 18 de la LGUC parte con la regla que más protege a un comprador: el propietario primer vendedor de una construcción es responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecución o después de terminada.
Y agrega algo igual de importante: eso es sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos que hayan dado origen a los daños.
Porque el comprador no tiene cómo saber si la falla vino del diseño, del cálculo, de la ejecución o de un material defectuoso. La ley le da un solo interlocutor —quien le vendió— y deja que sea él quien resuelva internamente con los demás. Es una decisión de política legislativa a favor del más débil de la cadena.
Hay un segundo supuesto que conviene conocer: cuando la construcción no se transfiere, la responsabilidad recae en el propietario del inmueble respecto de terceros que sufran daños o perjuicios como consecuencia de sus fallas o defectos. Es decir, si construiste para ti y algo de tu obra daña a un tercero, respondes tú.
La cadena de responsables
Detrás del primer vendedor, la ley nomina uno por uno a los responsables técnicos:
El arquitecto y los proyectistas
La ley usa una fórmula que se repite para cada proyectista: debe cumplir con todas las normas legales, reglamentarias y técnicas aplicables a su proyecto, y responde por los errores en que haya incurrido en el ejercicio de sus funciones cuando de aquellos se hayan derivado daños o perjuicios.
Dos matices que conviene leer con cuidado:
- La responsabilidad es por errores, no por cualquier resultado insatisfactorio. Hay que poder señalar en qué se equivocó.
- Y es en el ámbito de su competencia. El arquitecto no responde por el cálculo estructural, ni el calculista por la arquitectura. Cada uno en lo suyo.
El constructor
Es probablemente el inciso más amplio del artículo. Sin perjuicio de lo establecido en el número 3 del artículo 2003 del Código Civil, los constructores son responsables por las fallas, errores o defectos en la construcción, y la ley agrega dos cosas expresamente:
- Incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas. El constructor no puede escudarse en que esa parte la hizo otro.
- Y el uso de materiales o insumos defectuosos. Tampoco en que el material vino malo.
En ambos casos, sin perjuicio de las acciones que el constructor pueda interponer a su vez contra proveedores, fabricantes y subcontratistas.
Que el constructor responde por la obra completa, no sólo por lo que hizo con su propia gente. Es una razón poderosa para elegir a quien construye por su capacidad de controlar a sus subcontratistas y proveedores, y no sólo por el precio.
El inspector técnico de obra
El ITO es responsable de supervisar que las obras se ejecuten conforme a las normas de construcción aplicables y al permiso de construcción aprobado y sus modificaciones, así como al proyecto de arquitectura, al de cálculo estructural y su memoria, y a los proyectos de especialidades, incluidos planos y especificaciones técnicas.
Y el artículo 143 precisa el alcance de esa responsabilidad: el ITO que incumpla sus funciones de supervisión será subsidiariamente responsable con el constructor por los daños o perjuicios producidos por fallas o defectos derivados de ese incumplimiento.
Significa que se responde en segundo lugar, después del constructor. No es lo mismo que solidariamente, donde se puede cobrar a cualquiera indistintamente. Es un matiz que importa mucho si alguna vez hay que hacer efectiva la responsabilidad.
Cuando el responsable es una empresa
Aquí la ley cierra una puerta que de otro modo quedaría abierta. Las personas jurídicas serán solidariamente responsables con el profesional competente que actúe por ellas como arquitecto, ingeniero civil, ingeniero constructor o constructor civil, o con el técnico que actúe por ellas en proyectos de especialidades. Y esos profesionales deben individualizarse en el respectivo permiso de construcción.
Más aún: tratándose de personas jurídicas que se hayan disuelto, la responsabilidad civil se hace efectiva respecto de quienes eran sus representantes legales a la fecha de celebración del contrato.
Porque la maniobra evidente sería construir a través de una sociedad y disolverla al terminar. La ley lo previó: los representantes legales de esa sociedad siguen respondiendo. Es una de las disposiciones más útiles del artículo y casi nadie la conoce.
La nómina obligatoria en la escritura
El artículo 18 obliga al propietario primer vendedor a incluir en la escritura pública de compraventa una nómina con la individualización de todos los profesionales que intervinieron:
| Debe individualizarse |
|---|
| El arquitecto que realizó el proyecto de arquitectura |
| El profesional que realizó el proyecto de cálculo estructural |
| El profesional a cargo de la obra |
| Los profesionales a cargo de los proyectos de especialidades |
| El inspector técnico de obra (ITO), cuando corresponda |
| El revisor independiente de obras de construcción, cuando corresponda |
| El revisor del proyecto de cálculo estructural, cuando corresponda |
| El profesional a cargo de la elaboración del plan de emergencia, cuando corresponda |
Y tratándose de personas jurídicas, deben individualizarse sus representantes legales.
El mismo inciso agrega dos reglas más que valen oro para un comprador: las condiciones ofrecidas en la publicidad y la información entregada al comprador se entienden incorporadas al contrato, y esa información debe expresar claramente la superficie total y útil de las unidades ofertadas, y la de sus terrazas, bodegas y estacionamientos.
La ley señala que los planos y especificaciones técnicas definitivos, y el Libro de Obras del artículo 143, se mantienen en un archivo en la Dirección de Obras Municipales a disposición de los interesados. Es decir: puedes ir a pedirlos.
Ejemplo real: una filtración con responsable claro
Una familia en Talca compró una casa de pocos años y al segundo invierno aparecieron filtraciones en un encuentro de techumbre. Su primer impulso fue buscar al maestro que la inmobiliaria había subcontratado.
Revisando la escritura apareció la nómina del artículo 18, con todos los profesionales individualizados. Y con ella, el camino correcto: el reclamo iba dirigido al propietario primer vendedor, no al maestro ni al subcontratista.
Además, la fecha de recepción definitiva estaba en el certificado municipal. Una filtración de techumbre es una falla de elemento constructivo, y el plazo para esas acciones es de cinco años desde la recepción. Estaban dentro.
Dos documentos que la familia tenía sin saber para qué servían: la escritura con la nómina y el certificado de recepción con su fecha. Con eso, la conversación dejó de ser un reclamo informal y pasó a ser una acción con fundamento legal y plazo vigente.
El error que más caro sale
Reclamarle al que ejecutó, y no a quien responde. Es lo más natural del mundo: aparece la falla y uno llama al maestro que estuvo ahí. El problema es que esa conversación no interrumpe ningún plazo, no queda registrada en ninguna parte, y muchas veces consume meses. Mientras tanto, el plazo del artículo 18 sigue corriendo contra quien sí responde.
Consejo profesional GHM
Si compras una propiedad, lee la nómina de profesionales de la escritura el día que firmas, no el día que aparece un problema. Y guarda el certificado de recepción definitiva en el mismo lugar: esa fecha es la que hace correr todos los plazos.
Y si construyes, exige que la documentación quede completa aunque nadie te la pida: planos definitivos, especificaciones, libro de obras y certificados de las instalaciones. Es tu respaldo durante diez años, y armarla al final del proceso cuesta muchísimo menos que reconstruirla después.
Preguntas frecuentes
¿Quién responde si mi casa tiene una falla de construcción?
El artículo 18 de la LGUC hace responsable al propietario primer vendedor por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en la construcción, sin perjuicio de su derecho a repetir contra quienes sean responsables de esas fallas.
¿Y si la construcción no se vendió?
En ese caso la responsabilidad recae en el propietario del inmueble respecto de terceros que sufran daños o perjuicios como consecuencia de las fallas o defectos de la construcción.
¿El constructor responde por lo que hicieron sus subcontratistas?
Sí. El artículo 18 señala expresamente que los constructores son responsables por las fallas, errores o defectos en la construcción, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos.
¿Qué responsabilidad tiene el inspector técnico de obra?
Supervisar que las obras se ejecuten conforme a las normas aplicables, al permiso aprobado y a los proyectos. Según el artículo 143, el ITO que incumpla sus funciones de supervisión es subsidiariamente responsable con el constructor por los daños derivados de ese incumplimiento.
¿Qué pasa si la empresa constructora se disuelve?
El artículo 18 establece que, tratándose de personas jurídicas disueltas, la responsabilidad civil se hace efectiva respecto de quienes eran sus representantes legales a la fecha de celebración del contrato.
¿Qué es la nómina del artículo 18?
El listado de profesionales que el propietario primer vendedor está obligado a incluir en la escritura pública de compraventa: arquitecto, calculista, profesional a cargo de la obra, proyectistas de especialidades, ITO, revisor independiente, revisor de cálculo estructural y responsable del plan de emergencia, cuando correspondan.
¿La publicidad de la venta obliga al vendedor?
Sí. El artículo 18 señala que las condiciones ofrecidas en la publicidad y la información entregada al comprador se entienden incorporadas al contrato de compraventa.
¿Dónde quedan los planos de mi casa?
El artículo 18 dispone que los planos y las especificaciones técnicas definitivos, y el Libro de Obras del artículo 143, se mantienen en un archivo en la Dirección de Obras Municipales a disposición de los interesados.
¿Tienes una falla y no sabes a quién reclamar?
En GHM Civil evaluamos técnicamente la falla, identificamos de qué tipo es y qué plazo aplica, y te entregamos un informe que sirve para reclamar donde corresponde. Talca y toda la Región del Maule.