La regla general: el artículo 5.1.11
El coeficiente de constructibilidad limita los metros cuadrados edificados. Y qué se cuenta como superficie edificada no es obvio: lo define el artículo 5.1.11 de la OGUC, que reparte las superficies en tres grupos —las que computan completas, las que computan a la mitad y las que no computan—.
Entender esa división es de las cosas que más rendimiento le sacan a un terreno, y de las que menos se hablan en una conversación de proyecto.
No todo lo que construyes consume tu coeficiente. Un espacio techado pero abierto puede computar sólo la mitad. Un subterráneo, en general, no computa. Y hay elementos que directamente no se cuentan.
Lo que computa al 100%
El primer grupo del artículo es el más intuitivo: en cada piso, el 100% de la superficie construida, techada y lateralmente cerrada en forma total, medida desde la cara exterior de los muros perimetrales, incluyendo todos sus elementos.
Tres palabras hacen el trabajo: techada, lateralmente cerrada y en forma total. Si falta alguna de las tres, ya no estás en este grupo.
Lo que computa al 50%
Acá está la regla más aprovechable de todo el artículo. En cada piso computa el 50% de la superficie construida, techada y lateralmente abierta, con una condición: que su profundidad no sea superior al frente abierto.
La condición de que la profundidad no supere el frente abierto es lo que impide convertir la regla en un atajo. Un espacio angosto y muy profundo, con una boca chica, se parece más a una pieza que a una terraza, y la norma lo trata como tal en la parte que excede.
Lo que no computa
El propio artículo excluye una lista concreta:
| Elemento | Condición |
|---|---|
| Vacíos y ductos verticales | No se incluyen en el cómputo de cada piso |
| Escaleras | Sólo computan en cada piso si no forman parte de una vía de evacuación |
| Superficies abiertas con cubierta en volado | Cuando la cubierta está en volado por dos o más lados convergentes |
| Jardineras exteriores | No se contabilizan |
| Espacios cubiertos y abiertos del primer piso de uso común | No se contabilizan |
Que los vacíos no computen es lo que hace que un living a doble altura no consuma superficie dos veces. En el piso superior, sobre el vacío, no hay losa: no hay superficie que contar. Es una decisión de proyecto que cuesta volumen pero no cuesta coeficiente.
Los subterráneos: la regla que más metros libera
Es, de lejos, la disposición con más impacto práctico, y está en el artículo 5.1.12. Para aplicar el coeficiente de constructibilidad, el cálculo de superficie edificada debe presentarse separado: superficie sobre el terreno natural —o sobre el suelo resultante del proyecto si fuera más bajo— y superficie edificada en subterráneo, precisamente para no contabilizar esta última.
Cuando en los subterráneos se contemplan unidades con destino residencial, las superficies útiles de esas unidades sí deben contabilizarse para el coeficiente. La regla libera bodegas, estacionamientos y espacios servidores, no viviendas escondidas bajo tierra.
Para un proyecto en un terreno con coeficiente ajustado, esta regla puede ser la diferencia entre tener y no tener bodega, sala de máquinas o estacionamiento cubierto sin sacrificar metros habitables.
La regla de los 1,60 metros
Dos disposiciones del mismo artículo usan esa cota, y ambas resuelven dudas frecuentes:
- En planos inclinados —una mansarda, un espacio bajo cubierta— la superficie edificada se determina por el área definida en un plano paralelo al piso trazado a la altura de 1,60 m sobre él. Lo que queda bajo esa altura, en el borde donde el techo baja, no se cuenta.
- En cuerpos salientes, se computa su superficie horizontal sólo si su altura libre interior es igual o superior a 1,60 m.
Es aproximadamente la altura bajo la cual un espacio deja de ser habitable de pie. La norma no está premiando ni castigando: está reconociendo que ese metro cuadrado no cumple la misma función que uno de altura completa.
Viviendas económicas y bienes comunes
Para el régimen especial de viviendas económicas, el artículo 6.1.5 agrega una regla propia: no se contabiliza como parte de la superficie edificada de cada unidad la que le corresponde en el prorrateo de los bienes comunes, si ésta es inferior al 20% de la superficie de cada vivienda o departamento.
Y en consecuencia, cuando la superficie común habitacional del proyecto es inferior al 20% de la superficie útil habitacional, esa superficie común no se contabiliza para el coeficiente de constructibilidad. Si sobrepasa ese porcentaje, el excedente se prorratea, se suma a la superficie útil de los departamentos y sí computa.
Esa exención vale para el coeficiente de constructibilidad, pero no para los derechos municipales: el mismo artículo señala que para calcular los derechos se utiliza la superficie edificada total, sin la exención.
Ejemplo real: la terraza que no restaba
Un proyecto de vivienda en Talca llegaba justo al límite de constructibilidad. La familia quería, además del programa, un espacio techado para comer afuera todo el año.
Resuelto como pieza cerrada, ese espacio consumía su superficie completa y el proyecto no cerraba. Resuelto como terraza cubierta lateralmente abierta, con la profundidad igual a su frente abierto, computaba al 50%.
La mitad de esos metros volvió al presupuesto de superficie y alcanzó para dejar el dormitorio principal del tamaño que querían. El espacio de comer quedó abierto, que era además como lo iban a usar.
Preguntar por el cómputo antes de decidir si ese espacio se cerraba o no. La misma superficie construida, con dos formas de resolverla, consume distinto coeficiente.
El error que más caro sale
Cerrar después lo que se proyectó abierto. Una terraza que computó al 50% y que luego se cierra con ventanales pasa a computar al 100%. Si el proyecto estaba al límite del coeficiente, ese cierre posterior deja la obra fuera de norma sin que nadie lo note, hasta que llega la recepción o una regularización. Es la irregularidad más silenciosa que existe, y también la más frecuente.
Consejo profesional GHM
Cuando tu proyecto esté cerca del límite de constructibilidad, pídele a tu arquitecto el cuadro de superficies desglosado por régimen de cómputo: qué computa al 100%, qué al 50% y qué no computa. No es un cuadro estándar, pero es el que muestra dónde hay margen.
Y si más adelante piensas cerrar una terraza, dilo al proyectar. Es mucho más barato dejarla computada desde el principio que descubrir el problema cuando ya está cerrada.
Preguntas frecuentes
¿Qué superficies no se contabilizan para la constructibilidad?
Según el artículo 5.1.11 de la OGUC, no se contabilizan los vacíos y ductos verticales, las escaleras que forman parte de una vía de evacuación, las superficies abiertas cuya cubierta esté en volado por dos o más lados convergentes, las jardineras exteriores y los espacios cubiertos y abiertos del primer piso que sean de uso común.
¿Las terrazas cubiertas computan?
Computan al 50%, siempre que sean techadas y lateralmente abiertas y que su profundidad no sea superior al frente abierto. El área que sobrepase esa profundidad computa completa.
¿Los subterráneos computan para la constructibilidad?
Por regla general no. El artículo 5.1.12 obliga a presentar el cálculo separado precisamente para no contabilizar la superficie en subterráneo. La excepción son las unidades con destino residencial en subterráneo, cuyas superficies útiles sí se contabilizan.
¿Un doble espacio cuenta dos veces?
No. Los vacíos están expresamente excluidos del cómputo, de modo que un living a doble altura aporta superficie sólo en el nivel donde tiene losa.
¿Cómo se calcula la superficie bajo una mansarda?
En planos inclinados, la superficie edificada se determina por el área definida en un plano paralelo al piso trazado a la altura de 1,60 m sobre él. Lo que queda bajo esa altura no se computa.
¿Y los balcones o cuerpos salientes?
Se computa su superficie horizontal si su altura libre interior es igual o superior a 1,60 m.
¿Los bienes comunes computan en un edificio de viviendas económicas?
El artículo 6.1.5 establece que no se contabilizan si la superficie común es inferior al 20% de la superficie útil habitacional. Si la sobrepasa, el excedente se prorratea y sí computa. La exención no aplica para el cálculo de los derechos municipales.
¿Puedo cerrar después una terraza que computó al 50%?
Cerrarla la convierte en superficie que computa al 100%, y si el proyecto estaba al límite del coeficiente, esa modificación lo deja fuera de norma. Debe tramitarse como modificación de proyecto y verificarse que el coeficiente lo permita.
¿Tu proyecto está al límite del coeficiente?
En GHM Civil revisamos el cuadro de superficies por régimen de cómputo y buscamos el margen que casi siempre hay. Talca y toda la Región del Maule.