Rasantes y distanciamientos: hasta dónde puede crecer tu construcción

Qué son y para qué existen

La rasante y el distanciamiento son las dos reglas que definen la forma máxima que puede tomar tu construcción dentro del terreno. Una controla la altura en relación con los vecinos; la otra controla la separación respecto de los deslindes. Juntas dibujan un volumen imaginario —la envolvente— dentro del cual tiene que caber todo lo que construyas.

Existen por una razón muy concreta y muy poco burocrática: el sol. Sin estas reglas, cualquiera podría levantar un muro de tres pisos pegado al deslinde y dejar el patio del vecino en sombra permanente. La normativa chilena resuelve ese conflicto con geometría.

La rasante, en un dibujo

Un dibujo explica esto mejor que tres párrafos:

Tres consecuencias prácticas del dibujo

• Un segundo piso pegado al deslinde casi siempre incumple. Es la causa número uno de rediseño en ampliaciones.
• Retirarse un metro puede darte un piso completo. Antes de renunciar al segundo nivel, prueba correr el volumen hacia el centro del terreno.
• La techumbre cuenta. La rasante limita la construcción, no sólo los muros: un techo a dos aguas puede sobresalir aunque la fachada cumpla.

El distanciamiento y su diferencia con la rasante

Se confunden todo el tiempo, pero son reglas independientes que deben cumplirse las dos a la vez:

La regla mental que usamos en obra: el distanciamiento te dice dónde puedes pararte; la rasante te dice cuán alto puedes crecer desde ahí.

Qué dice el artículo 2.6.3 de la OGUC

El artículo 2.6.3 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones es el que regula ambas materias para las edificaciones aisladas y para las partes aisladas de edificaciones pareadas. Sus puntos centrales:

• Dónde se aplican las rasantes. En todos los deslindes con predios colindantes y respecto del espacio público, midiéndose en este último caso desde el punto medio entre las líneas oficiales.
• Excepciones respecto del espacio público. La Ordenanza contempla casos en que no se aplican rasantes hacia el espacio público, como cuando el ancho entre líneas oficiales supera los cien metros o cuando no existe línea oficial en el lado opuesto.
• El ángulo máximo. Se fija en una tabla del propio artículo, expresado en grados sexagesimales, y varía según la región en que se ubica el predio. No es un número único para todo Chile: en el norte el sol está más alto y la rasante puede ser más empinada; en el sur, más tendida.
• Desde qué nivel se miden. Como regla general, desde el suelo natural, con reglas especiales cuando el instrumento de planificación permite edificación aislada sobre construcción continua.
• Distanciamientos. Se miden horizontalmente desde el deslinde hasta el punto más cercano de la edificación, y aumentan con la altura de la construcción.
• Volumen teórico. Para edificios aislados de cinco o más pisos en zonas sin límite de altura, la Ordenanza contempla una limitación adicional referida al volumen teórico edificable.

La tabla de ángulos de rasante

El artículo 2.6.3 fija el ángulo máximo de las rasantes respecto del plano horizontal, en grados sexagesimales, agrupando las regiones del país en tres tramos:

La tabla de distanciamientos

Los distanciamientos se miden en cada una de las alturas de la edificación por separado, y dependen de dos cosas: la altura del tramo y si esa fachada tiene o no vanos —ventanas, puertas, cualquier abertura—:

Tres reglas complementarias que ahorran discusiones:

• Si una misma fachada tiene tramos con vanos y tramos sin vanos, el distanciamiento se aplica a cada tramo por separado.
• En viviendas unifamiliares, y sin perjuicio de las rasantes, los distanciamientos se aplican a las techumbres sólo respecto de los vanos.
• Los vanos en techumbres o planos inclinados deben cumplir la tabla, salvo aquellos cuyo nivel inferior esté a más de 1,8 m de altura respecto del piso que sirven.

Cómo verificar los valores de tu terreno

Este es el procedimiento que seguimos nosotros antes de dibujar la primera línea de un proyecto:

1. Descarga la OGUC vigente desde el sitio del MINVU. Es gratuita y es la única fuente que corresponde citar. Verifica en la portada la fecha de actualización.
2. Ubica el artículo 2.6.3 en el Título 2, Capítulo 6, y lee la tabla de ángulos completa, no sólo la fila que crees que te corresponde.
3. Identifica la región de tu predio y ubica su fila en la tabla. La Región del Maule está en el tramo de 70°.
4. Cruza con el CIP. El certificado indica los distanciamientos y demás normas urbanísticas específicas de tu zona, que pueden ser más exigentes que el mínimo de la Ordenanza.
5. Revisa el Plan Regulador Comunal. La ordenanza local puede establecer condiciones particulares para tu zona.
6. Consulta en la DOM ante cualquier duda de interpretación. Las circulares DDU del MINVU y los criterios locales resuelven muchos casos de borde, especialmente en terrenos irregulares o en pendiente.

Adosamiento: la excepción que todos quieren usar

El adosamiento permite construir apoyado en el deslinde, sin respetar el distanciamiento hacia ese vecino. Es la salida natural para terrenos angostos, y por eso mismo es la figura que más se intenta forzar.

Tiene límites: la OGUC regula el adosamiento en el artículo 2.6.2 y establece condiciones de superficie, longitud y altura del elemento adosado, además de la relación con el muro medianero existente. No es un permiso general para pegarse al vecino: es una excepción acotada y medible.

Dos verificaciones obligatorias antes de proyectar un adosamiento:

• Que el Plan Regulador admita el agrupamiento correspondiente en esa zona.
• Que el volumen adosado cumpla las dimensiones máximas que fija la Ordenanza para esa figura.

Ejemplo real: un segundo piso en Talca

Una casa de un piso en un terreno de 240 m² en Talca. La familia quiere agregar dos dormitorios en un segundo nivel, sobre el volumen existente que está construido a 1,5 metros del deslinde poniente.

El problema: el volumen actual, al ser de un solo piso, cumple sin esfuerzo. Al levantar un segundo nivel sobre la misma huella, la parte alta del nuevo piso puede sobresalir del plano de rasante trazado desde el deslinde poniente. La distancia de 1,5 m que bastaba para un piso deja de bastar para dos.

Las tres salidas que evaluamos en un caso así:

1. Retirar el segundo piso. Emplazar el volumen nuevo retranqueado respecto del muro existente, ganando la distancia necesaria para cumplir la rasante. Se pierde algo de superficie, pero se conserva el proyecto.
2. Modificar la techumbre. Cambiar la pendiente o la orientación de las aguas para que la cumbrera no sobresalga del plano. A veces es la única corrección necesaria.
3. Crecer hacia otro deslinde. Revisar si el segundo piso puede ubicarse sobre la parte del volumen más alejada del deslinde crítico.

En la práctica, la solución suele ser una combinación de las tres. Lo importante es que este análisis se hace en el corte, antes de dibujar la planta. Cuando se hace al revés, la planta ya está enamorada de una superficie que la rasante no permite.

El error que más caro sale

Dos errores hermanos, igual de frecuentes:

• Medir desde el nivel equivocado. En terrenos con pendiente, la diferencia entre medir desde el suelo natural y medir desde la plataforma nivelada puede ser de un piso completo.
• Asumir que el distanciamiento del vecino es el mío. Que la casa de al lado esté pegada al deslinde no autoriza a hacer lo mismo: pudo construirse bajo otra normativa o simplemente no estar regularizada.

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