Los tres plazos
El artículo 18 de la LGUC establece que las acciones para hacer efectivas las responsabilidades por fallas de construcción prescriben en plazos distintos según qué falló:
| Plazo | Tipo de falla |
|---|---|
| 10 años | Fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble |
| 5 años | Fallas o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones |
| 3 años | Fallas o defectos que afecten a elementos de terminaciones o de acabado de las obras |
Mientras más grave y más difícil de detectar es la falla, más largo es el plazo. Un problema estructural puede tardar años en manifestarse y sus consecuencias son las peores, por eso diez. Una terminación se ve de inmediato y se repara fácil, por eso tres.
Desde cuándo se cuentan
Acá está el detalle que casi todo el mundo se equivoca, incluidos varios artículos que circulan por internet. La ley establece dos puntos de partida distintos:
Porque una terminación defectuosa la nota quien vive en la casa, no quien recibe la obra. Si el plazo corriera desde la recepción, un departamento que estuvo dos años sin vender llegaría al comprador con el plazo casi agotado. Contarlo desde la inscripción lo protege.
Cómo se clasifica una falla
De la clasificación depende el plazo, así que vale la pena tener el mapa claro:
| Categoría | Ejemplos típicos |
|---|---|
| Estructura soportante · 10 años | Fundaciones, muros soportantes, pilares, vigas, losas, y en general los elementos que transmiten cargas |
| Elementos constructivos e instalaciones · 5 años | Techumbres, tabiques no estructurales, impermeabilizaciones, instalaciones sanitarias, eléctricas y de gas |
| Terminaciones y acabados · 3 años | Pinturas, revestimientos, cerámicas, guardapolvos, quincallería, molduras |
Una fisura en un muro puede ser una terminación agrietada —tres años— o el síntoma visible de un problema estructural —diez—. La diferencia no la decide el aspecto sino el origen, y determinarlo requiere una evaluación técnica. Por eso, ante una falla que podría ser estructural, lo primero es un informe, no una discusión.
Las fallas que no encajan en ninguna categoría
La ley previó el caso. Para las fallas o defectos no incorporados expresamente en los tres numerales, o que no sean asimilables o equivalentes a los mencionados, las acciones prescriben en el plazo de cinco años.
Es una regla de cierre razonable: ante la duda, el plazo intermedio.
El caso de la declaración jurada
Con las técnicas habilitantes alternativas que incorporó la Ley 21.718 apareció una situación nueva: obras que no terminan con una recepción definitiva tradicional sino con el archivo de una declaración jurada de término.
La ley resolvió expresamente cómo se cuentan los plazos en ese caso: para efectos de las responsabilidades del artículo 18, el archivo de esa declaración jurada se considera como recepción definitiva de la obra.
Si tu obra se tramitó por esta vía, el documento que marca el inicio de tus plazos es el comprobante de archivo de la declaración jurada de término, con su fecha. Guárdalo con el mismo cuidado con que guardarías un certificado de recepción.
Qué hacer cuando aparece una falla
Prescripción y garantía comercial no son lo mismo
Es una confusión constante y conviene despejarla, porque lleva a gente a creer que no tiene derechos cuando sí los tiene, y al revés.
| Plazos del artículo 18 | Garantía comercial | |
|---|---|---|
| De dónde vienen | De la ley. No se pueden reducir por contrato | Del contrato o de una oferta del vendedor |
| Duración | 10, 5 o 3 años según el tipo de falla | La que ofrezca el vendedor, habitualmente mucho menor |
| Qué cubren | Fallas o defectos de la construcción | Lo que diga la póliza o el documento de garantía |
| Si se vence la garantía comercial | Los plazos legales siguen corriendo | — |
Que se te haya vencido la garantía de un año que ofrecía la inmobiliaria no significa que hayas perdido tus derechos. Los plazos del artículo 18 son legales, corren en paralelo y son bastante más largos. Es una de las confusiones que más veces hace que alguien deje de reclamar algo que podía reclamar.
Ejemplo real: una fisura y dos lecturas
Un propietario en Talca nos llamó por una fisura diagonal en un muro interior, aparecida al cuarto año de haber comprado la casa. Le habían dicho que era "de la pintura" y que se resolvía con pasta y una mano de látex.
La diferencia entre las dos lecturas posibles no era estética sino de plazo. Si era una fisura de terminación, el plazo era de tres años desde la inscripción y ya estaba vencido. Si era el reflejo de un problema en la estructura, el plazo era de diez desde la recepción y quedaba bastante margen.
La orientación diagonal, su ubicación cerca de un encuentro estructural y su progresión en el tiempo apuntaban a lo segundo. El informe técnico lo confirmó, y el reclamo se hizo dentro de plazo y por la vía correcta.
"Es sólo pintura" es la frase que más plazos ha dejado vencer en Chile. Ante una fisura que no entiendes, la respuesta correcta no es taparla: es que alguien la mire antes de que el reloj siga corriendo.
El error que más caro sale
Esperar a ver si empeora. Es la reacción más común y la más costosa. Los plazos del artículo 18 no se suspenden porque estés observando la evolución del problema, ni porque estés conversando informalmente con el vendedor. Corren igual. Y cuando la falla finalmente se vuelve innegable, muchas veces el plazo para reclamar ya se venció.
Consejo profesional GHM
Anota en algún lugar seguro dos fechas el día que compras o recibes tu casa: la de la recepción definitiva y la de la inscripción en el Conservador. Son las dos que hacen correr todos tus plazos, y buscarlas después, con una falla encima y apurado, es mucho menos agradable.
Y si aparece cualquier cosa que no entiendas —una fisura, una humedad, un ruido en la estructura— haz que la mire alguien pronto. No para alarmarte: para saber en qué categoría estás y cuánto tiempo tienes. Esa información sola ya cambia las decisiones.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar por una falla de construcción?
Según el artículo 18 de la LGUC, diez años si la falla afecta a la estructura soportante, cinco años si se trata de elementos constructivos o instalaciones, y tres años si afecta a elementos de terminaciones o acabado.
¿Desde cuándo se cuentan esos plazos?
Los plazos de diez y cinco años se cuentan desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales. El de tres años se cuenta desde la fecha de la inscripción del inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces.
¿Por qué el plazo de terminaciones se cuenta distinto?
Porque las terminaciones defectuosas las detecta quien habita la propiedad. Si el plazo corriera desde la recepción, una vivienda que tardó en venderse llegaría al comprador con el plazo casi agotado.
¿Qué pasa si la falla no encaja en ninguna de las tres categorías?
La ley lo previó: para las fallas o defectos no incorporados expresamente en esos numerales, o que no sean asimilables o equivalentes a ellos, las acciones prescriben en el plazo de cinco años.
¿Una fisura es una falla de terminación o estructural?
Depende de su origen, no de su aspecto. Puede ser un revestimiento agrietado —tres años— o el síntoma de un problema estructural —diez años—. Determinarlo requiere una evaluación técnica, y de esa determinación depende el plazo aplicable.
¿Y si mi obra se tramitó con declaración jurada en vez de recepción?
La ley señala que, para efectos de las responsabilidades del artículo 18, el archivo de la declaración jurada de término del artículo 144 bis se considera como recepción definitiva de la obra. Esa fecha marca el inicio de los plazos.
¿Conversar con el vendedor interrumpe el plazo?
Una conversación informal no deja constancia ni produce efectos por sí sola. Conviene reclamar por escrito, con el informe técnico adjunto, y guardar comprobante del envío.
¿Qué documentos necesito para reclamar?
Como mínimo, la escritura con la nómina de profesionales del artículo 18, el certificado de recepción definitiva con su fecha, la inscripción en el Conservador y un informe técnico que identifique la falla y su origen.
¿Apareció una falla y no sabes en qué plazo estás?
En GHM Civil evaluamos la falla, determinamos su origen y su clasificación, y te decimos con qué plazo cuentas antes de que se venza. Talca y toda la Región del Maule.